住宅ローン繰り上げ返済を積極的に利用する
借り入れ条件やサービスの優れたネット銀行が登場したことで住宅ローンを取り巻く環境は大きく変化してきています。従来はそれほど重視されてこなかった住宅ローン繰り上げ返済もその一つ。手数料無料で1円から可能という商品が登場し、これらを積極的に活用して完済を目指すというスタイルが主流になりつつある今注目の住宅ローンをご紹介します。
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住宅ローン繰り上げ返済比較ランキング
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新生銀行 |
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【手数料無料、余裕ができたらいつでも何度でも】 |
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ソニー銀行 |
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【手数料0円・1万円以上1円単位で回数制限なし】 |
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住信SBIネット銀行 |
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【手数料無料・1円から1円単位でいつでも手続き可能】 |
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楽天銀行フラット35 |
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【借り換えでもの人気フラット35でイチオシ】 |
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住宅ローン繰り上げ返済とは？
マイホームの購入は多くの人にとって最も高い買い物で、人生の中の一大イベントだといっても過言ではないでしょう。
一戸建てやマンションを現金で購入できる人はあまり多くなく、殆どの人は住宅ローンという借金をすることになります。労働者の1/3は住宅ローンを抱えているとも言われています。用途をマイホームの取得や増改築などと制限する代わりに、一般のローンよりも金利が安く、借り入れ期間も長く設定されています。
しかし、金利が安いといっても借金に対する利息がかかっていることには間違いありませんので、なんとか支払う金利を少なくして、総支払額を抑えたいものです。
総支払額を抑えるためには、いくつかの方法があります。第１に、借入額を減らす、という方法が考えられます。ワンランク下の住宅にして購入額を抑えるか、できるだけ多くの頭金を用意する必要があります。
２番目の方法は、なるべく低い金利を提供する住宅ローンを選ぶということです。金利には、大きく分けて変動型と固定型の2種類があります。
変動型のほうが固定型に比べて低く設定されますが、将来金利が上昇した時には、固定型のほうが得だったということもあり得ます。
第３の方法が「繰り上げ返済」です。これは月々決められた金額以外に、将来支払うことになっていた金額の一部を前倒しして支払うことを指します。
繰り上げ返済分の元金を減らすことによって、その元金にかかるはずだった利息分の金額を減らすことができます。
従って、借り入れの初期に行うほど、削減できる利息の年数を増やすことができますので、総支払い額を抑える効果が高くなります。
繰り上げ返済には２通りの方式があります。一つは、「期間短縮方式」です。月々の金額は変わりませんが、住宅ローンの完済時期を早めます。全ての元金に対する金利適用期間を短縮することができますので、総支払い額を効果的に抑えることができます。
もう一つの方法は、「返済額軽減方式」です。これは、完済までの年数は変えずに、月々返す金額を低減します。元金以外の利息適用期間を短縮することはできませんので、総支払額の低減効果は「期間短縮方式」に比べると劣ります。
こうしてみると、繰り上げ返済はいいこと尽くめのようにも見えますが、リスクも伴います。手持ちの現金が減るので、収入が急激に減った場合は、急にまとまった現金が必要になった場合にローンを返すことが困難になるリスクがあるということです。
いわゆる「住宅ローン繰り上げ返済貧乏」にならないよう手元に残す現金のバランスをとることが重要です。
繰り上げ返済シミュレーション(時期とタイミングによる違い）
今回は、住宅ローン繰り上げ返済の時期が変わると支払額がどのように変化するかをシミュレーションしてみたいと思います。
利用した場合に支払額がどうなるかについては、やや計算がややこしいですが、金融機関のWEBサイトなどでシミュレーションが可能です。実際に、シミュレーションをしてみましょう。
例えば、新生銀行のWEBサイトでシミュレーションしてみます。
まず、モデルケースを設定してみましょう。住宅ローンの借り入れシミュレーションに必要事項を入力します。
借入金額を3000万円として、ボーナス払いはゼロとします。つまり、月々の返済額が全て同じだと仮定しています。
借入期間は、一般的な住宅ローンの最長期間である35年にしてみます。金利は全期間固定の3%として、元利均等方式を選択。
これらの情報を所定の場所に入力して、計算する、というボタンを押すとすぐにシミュレーション結果が表示されます。これによると毎月返していく金額は額は11万5455円となりました。
35年間の支払い総額は4849万1100円で、支払う利息は1849万1100円です。
それでは、住宅ローン繰り上げ返済のシミュレーションをして、どの程度総支払い額低減できるか比べてみます。同様にシミュレーションに必要事項を入力します。
まず、借り入れから5年後に100万円を返すとして期間短縮方式を選択したと仮定します。
すると、住宅ローン繰り上げ返済後の月々の金額は変わらず11万5455円ですが、残り30年あった支払い期間を28年4ヶ月に短縮することができます。
短縮期間は1年8ヶ月です。総支払額は4714万4525円となり何もしなかった場合に比べて、4849万1100円−4714万4525円＝134万6575円低減されることになります。100万円を要しして34万円分の利息が浮いたという考え方もできますね。
なるべく早く行うほうが効果的だとよく言われますが、100万円の繰り上げ返済を行う時期を上記の借り入れ5年後ではなく、10年後にしてみます。
すると、しなかった場合には残り25年間あった支払い期間が23年7ヶ月に短縮します。短縮期間は1年5ヶ月となり、先ほどにくらべやや短くなりました。
総支払額は4747万5157円となり、上で場合に比べて、4849万1100円−4747万5157円＝101万5943円低減されることになります。
ローン借り入れから5年後に繰り上げを行う場合に比べ、33万円程度支払額が増えることになります。
タイミングをもっと遅らせて20年後にしてみると、総支払額は4796万2244円となります。しなかった場合に比べて低減効果は、4849万1100円−4796万2244円＝52万8856円となり、ずいぶん減ってしまいました。
住宅ローン繰り上げ返済のタイミングはなるべく早く行うほうが、総支払い額をより効果的に低減できることがお解かりいただけると思います。